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二手房签“阴阳合同”普遍逃税

导读 : 总价70万元的住房,找中介公司代办,支付上万元中介费,就能按成交价一半的价格缴纳营业税。6月24日上午,市民刘先生向本报爆料。据刘先生透露,按这样操作,一套房可...


  总价70万元的住房,找中介公司代办,支付上万元中介费,就能按成交价一半的价格缴纳营业税。6月24日上午,市民刘先生向本报爆料。据刘先生透露,按这样操作,一套房可少交1到2万元营业税。记者调查发现,在二手房交易中,普遍存在这种虚报成交价缴纳营业税的情况,主要是通过“阴阳合同”的方式实现的。
  
  虚报成交价一套可省一两万  
  刘先生最近看中五一广场附近一套二手房。房子的总价是70万元,由于房子还没有满5年,刘先生购买这套房子需要缴纳4万余元的房产营业税。这两天,刘先生到二手房交易市场咨询买房的事情,一个二手房中介机构就跟刘先生说,他要贷款买下这套房,按正常程序走,税费代办费一共需要花费6万多元。如果找他们代办,只要花费3.5万元。
  
  如何能省下2.5万元呢?省下的部分主要就是营业税和综合税。中介机构说,按正常价格,70万元要缴纳4万余元的营业税,但是在网上签约时把成交价报低一半,就能省下近2万元。刘先生只需与卖家私下签订一份合同,支付部分房款后,其余房款可以通过银行贷款来实现。营业税就按照虚报的成交价来缴纳,银行按揭就按照评估价来放贷。
  
  “如果一次性付款,营业税还能交的更少”,中介公司透露,考虑到按揭贷款的额度,成交价报得太低,银行贷款办不下来。一次性贷款,只要买卖双方达成默契,价格可以报得很低,相应的税费也能交得更少。
  
  网上签约报价可信度不足10%  
  “刘先生所说的情况其实是通过‘阴阳合同’实现的!”在创业板股票一览表长沙市二手房交易中心的一名工作人员说。
  
  据该工作人员介绍,在二手房交易过程中,一套房子往往有3个价格。买卖双方通常先签订一份交易合同,确定交易价格、付款方式,作为买卖双方的凭证。在二手房交易中心办理产权变更时,再签一份电子合同,并对合同内的交易价格实行资金监管,电子合同上的成交价远低于实际交易价格,而这个成交价是缴纳相关税费的依据。而申请贷款的时候,银行则根据评估机构出具的“评估价”放贷。购房者通常采取做低“合同价”、做高“评估价”的方法,既少交税费,又尽可能多地申请贷款,这也就是所谓的“阴阳合同”。
  
  由于中介机构和银行达成默契、买卖双方配合,“阴阳合同”才有操作可能。该工作人员称,由于银行和房产局不是一个系统,贷款和缴纳营业税参考价不一,房产局无法限制。
  
  记者从有关方面了解到,尽管长沙二手房成交量较以前有所下降,但是二手房日签约量维持在80到90套左右,在这些签约二手房中,网上签约报价可信度仍不足10%。
  
  部门回应  
  房产局:正研究办法防“阴阳合同”
  
  “目前,我们正在研究办法来防范‘阴阳合同’。”6月24日下午,长沙房产部门一名负责人向记者透露。据该负责人介绍,在二手房交易过程中,“阴阳合同”的现象非常普遍。
  
  该负责人表示,目前,长沙防范“阴阳合同”比较成熟的想法是在二手房交易合同中,规定二手房首付款,通过规定首付款来限制二手房的贷款额度。该负责人表示,这样一来,如果网上签约成交价报得过低,减掉首付款后,房子贷款额度相应就会降低,要多贷款就更难了。如果这个办法出台,在短期内可能使购房者面临“或者多交税,或者少贷款”的两难局面——无论如何,首付压力都将增加。
  
  他山之石  
  2009年,北京市银监局发出《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求银行必须采用“网签合同”和其正本中的房屋成交价格作为审批必要依据,按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。这意味着,如果购房者想避税,合同价低于实际成交价,银行就会根据合同价放贷,购房者能申请的贷款将大幅减少;如果想多争取贷款,按照实际成交价签订合同价,则需要缴纳更多的税费。


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